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Una visión para Velika Plaza (Montenegro)

Masterplan de Velika Plaza

Urbatur (Gercinartur) + PRP + WSP Group + Cashmore Golf Design + ERA / AECOM

1. Introducción 

1.1. Estructura original completa del documento

La visión, principios de diseño, entrega, estrategias económicas, sociales y físicas son explicados en los próximos apartados:

Capítulo 2: se centra en los principios de diseño que guían el masterplan, seguido de las estrategias de diseño que van desde el análisis del sitio hasta la estrategia económica, diseño arquitectónico y el masterplan.

Capítulo 3: cubre el tema de la entrega, proporcionando un cronograma de alojamiento y servicios, fijando etapas de propuestas y estrategias y considerando metodologías operativas y de gestión. También examina los factores económicos, sociales y ambientales que pueden conducir a cambios en la estrategia de entrega en el futuro.

Capítulo 4: trata la estrategia económica, incluyendo el futuro de todos los sectores económicos, desde el turismo hasta las infraestructuras, servicios, comercio y agricultura. El capítulo aprovecha para explorar en profundidad algunas de las ofertas turísticas especializadas y estrategias propuestas para permitir un nivel de visitantes de éxito durante todo el año.

Capítulo 5: recoge las medidas cívicas, educativas, de salud, bienestar y equidad social requeridas para apoyar a los residentes actuales y futuros en un área de rápido desarrollo económico. Las estrategias se proponen para asegurar que la población local se beneficie de la creación de nuevas oportunidades económicas al mismo tiempo que tiene acceso a nuevas viviendas asequibles en asentamientos integrados que ofrecen una gran calidad de vida.

Capítulo 6: se discuten las consideraciones físicas que hay tras el masterplan. Paisaje, ecología, servicios, infraestructura y edificación están todas relacionadas para conseguir un masterplan de éxito, asegurando que Velika Plaza Prospera, y protegiendo y mejorando sus atractivos culturales y ecológicos más valiosos.

Capítulo 7: muestra la respuesta positiva que el plan ha tenido entre consultores y operadores hoteleros, con una carta de apoyo del grupo Jumeirah expresando su interés potencial en muchas zonas del desarrollo, incluyendo eco-hoteles, comunidades, spas, campo de golf o la escuela de gestión hotelera.

2. Principios de diseño

2.1. Visión

Velika Plaza está llamado a convertirse en un destino único construyendo una fuerte reputación sobre su rico medio cultural y ecológico, celebrando la singularidad de la historia natural de Montenegro. Esta metodología generará la oportunidad para obtener una experiencia turística excepcionalmente rica y variada. La estrategia económica permitirá un desarrollo durante todo el año mediante eco-turismo, conferencias e instalaciones de golf, extendiendo la estación turística veraniega tradicional. Servicios locales, infraestructuras, comercio, educación y agricultura complementarán a la industria turística y de ocio, generando nuevos empleos y prosperidad para la población local.

Se potencia el paisaje existente de Velika Plaza, que formará parte de la columna vertebral del masterplan a través de la creación de la Reserva Natural de Nojana y del Parque Paisajístico Velika Plaza, formando un eje ecológico alrededor del que se extablecerán seis asentamientos distintos que acogerán a 30.000 turistas y 8.500 empleados. Atracciones de carácter náutico, de acampada, deportivo, de playa y ecológicas se basarán en los atractivos existentes del lugar, asegurando que Velika Plaza tenga algo que ofrecer a todos sus visitantes. Instalaciones de clase mundial la como Marina, instalaciones deportivas y de ocio especializadas, campos de golf, hoteles, spa, centro de conferencias, casino y centro de formación situarán a Velika Plaza en el escenario internacional.

El área se convertiría en un modelo de desarrollo de referencia para Montenegro, la región del Báltico y más allá, proporcionando la infraestructura, los recursos económicos y educativos para desarrollar y promover el crecimiento económico sostenible y el turismo ecológicamente sensible. Garantizará la protección de la cultura, el patrimonio y medio ambiente de Montenegro, y la prosperidad futura de sus habitantes. 

Figura 1. Masterplan.
Figura 1. Masterplan.

2.2. Proceso de diseño

El proceso de diseño tomó el lugar para su inspiración. La abundante y única ecología de Velika Plaza, la amplia playa rica en minerales, los veranos cálidos pero cómodos, los tormentosos meses de invierno y la topografía inusualmente plana constituyeron el punto de partida para el desarrollo de la estrategia económica y de diseño.

La estrategia de diseño propone un proceso de análisis de oportunidad y restricción, protección de destino, mejora económica y diseño de asentamiento. El análisis del lugar apuntala el desarrollo de actividades económicas y atracciones alrededor de las características únicas de Velika Plaza, que ofrecen oportunidades que no se pueden encontrar en ningún otro lugar de Montenegro, sin olvidar la protección del patrimonio cultural y ecológico mediante la Reserva, Parques y zonas de patrimonio.

Estas características únicas del lugar se complementan a través del diseño de una serie de asentamientos, cada uno atendiendo a un grupo de usuarios determinado, con una forma arquitectónica y urbana que vincula los orígenes y valores de los asentamientos y permite su penetración e integración con el paisaje protegido. De esta forma, el masterplan crea una serie de espacios y lugares con carácter, capaces de competir con destinos y economías existentes  ofreciendo una alternativa diferenciada y memorable.

El lugar con unas condiciones únicas que suponen grandes oportunidades para el desarrollo económico y espacial;

• Terreno en zona rural

• Alta proporción del suelo de propiedad gubernamental

• Topografía plana

• Batimetría poco profunda

• Canal artificial Milena

• Gran playa de arena

• Dunas y suelos arenosos

• Población de aves migratorias

• Pastos y tierras agrícolas

Cada una de estas características fue vista como un valioso activo que debería ser utilizado en el desarrollo de Velika Plaza. Presentaban las siguientes oportunidades:

Eco-turismo

Dadas las ricas características ecológicas el alto valor escénico de Velika Plaza y el área circundante, supone una oportunidad promover el ecoturismo a través de una variedad de actividades y el desarrollo de instalaciones compatibles como el medio ambiente, reservas naturales, centros de visitantes y resorts. Esto será particularmente importante durante aquellos meses de invierno en los que los niveles de turismo tradicional caen. La atracción de turismo ornitológico para observar migraciones de invierno hacia el lago Skadar contribuirá significativamente al desarrollo de Velika Plaza como un destino para todo el año.

Turismo náutico

El estuario Milena de Velika Plaza, un canal artificial de agua salada, ofrece la oportunidad de un desarrollo en tierra para crear una moderna marina capaz de servir a visitantes diarios de la nueva Marina de Kotor sin perturbar los hábitats históricos. Una marina interior también presenta la oportunidad de una desarrollo paralelo de elevado valor económico que podría incluir boutiques y oportunidades para otras instalaciones de ocio de elevado gasto como un casino.

La poca profundidad de la topografía y el lecho marino de Velika Plaza también se prestan a acoger actividades basadas en agua orientadas a la familia y para principiantes. La pendiente poco profunda del lecho marino hace que la natación, la navegación, el esnórquel, el windsurf y otras actividades sean extremadamente factibles, lo que implica que el sitio tendría gran valor para actividades al aire libre y para el sector del turismo deportivo.

Deportes especializados y desarrollo de ocio

Mientras que Montenegro está bien dotado de terreno para la escalada y el senderismo extenuante, no es apto para muchas actividades deportivas que requieren un terreno plano. La topografía plana de este emplazamiento proporciona una oportunidad única en Montenegro para desarrollar actividades y deportes adaptados a terrenos llanos como un centro de entrenamiento para deportes especializados, un centro ecuestre, un campo de golf y circuitos de senderismo y ciclismo.

El Masterplan

Figura 2. Zona izquierda del masterplan.
Figura 2. Zona izquierda del masterplan.
Figura 3. Parte central del masterplan.
Figura 3. Parte central del masterplan.
Figura 4. Parte derecha del masterplan.
Figura 4. Parte derecha del masterplan.

Campo de golf de campeonato

Aunque el golf es un deporte que se está desarrollando rápidamente en Montenegro, muchos de los campos están situados en suelos de demasiada pendiente, no apropiados para campeonatos. Velika Plaza ofrece la oportunidad de hasta dos campos de golf de tipo “links style”, empleando el modelo escocés de campos diseñados en paisajes de costa y dunas que emplean especies locales y técnicas de preservación para proteger y promover los hábitats protegidos. Un campo de tal nivel podría ayudar a promocionar el lugar como destino internacional de golf y así ampliar el número de visitantes en los meses de primavera y otoño.

Spa y especialidades en salud

Las propiedades naturales y minerales termales existentes en la zona, junto con el rico ecosistema, clima  y las playas de arena poco profundas de Velika Plaza aportan la oportunidad de servicios de spa y salud y turismo. Un eco-spa especializado desarrollado en torno a los tratamientos minerales y vegetales locales ayudaría a promocionar Velika Plaza como un destino único de calidad mundial.

Desarrollo de infraestructura sostenible

Debido a que gran parte del lugar se encuentra actualmente sin desarrollar, la significante propiedad del suelo por parte del gobierno, y a la topografía plana, el masterplan ofrece la oportunidad de desarrollar una infraestructura avanzada, sostenible y eficiente, sin los desafíos de asentamientos existentes o terrenos montañosos (ver el capítulo 16 para más información). Dicha infraestructura será fundamental para aportar la categoría de desarrollo de nivel mundial al lugar y a todo Montenegro, sirviendo también al municipio vecino de Ulcinj y permitiendo su desarrollo. 

Agricultura sostenible

La topografía llana de Velika Plaza y rica en suelos aluviales hacen de la agricultura local una potencial e importante fuente de desarrollo económico, y el masterplan dará una importante oportunidad para desarrollar el sector agrícola local a través de inversiones en equipamientos y granjas. La cooperación de las actividades turísticas en línea con aspiraciones eco-turísticas, como la provisión de productos orgánicos y locales y las visitas a las granjas locales promovería aún más la región y su patrimonio cultural al tiempo que se fortalecería la industria agrícola.

Destino anual e integración económica

Es esencial para el futuro de Velika Plaza desarrollarse como una economía integrada con una oferta durante todo el año de la que la población local pueda beneficiarse, con ingresos y empleo estables, y así disfrutar de los mejores servicios e instalaciones que esta estabilidad puede aportar. La consideración de Velika Plaza como destino capaz de aportar un amplio rango de oportunidades económicas y turísticas, únicas en el área, y que atraigan visitantes durante todo el año, proporcionará prosperidad y estabilidad a la población local y contribuirá al crecimiento en la región.

El lugar

El proceso de diseño tomó el sitio como fuente de inspiración. Velika Plaza es un lugar rico en patrimonio cultural y ecológico, pero es radicalmente distinto del resto de Montenegro, y es esta diferencia la que genera el potencial del lugar. El lugar, predominantemente llano, unas 1450 hectáreas de tamaño están limitadas por los asentamientos existentes de Gornje y DonjeStoj, y está constituido por zonas agrícolas, forestales, pastos, dunas y playas. Los bosques, dunas y humedales acogen muchas especies endémicas, y las salinas locales y la zona sur aportan un puesto crítico en los patrones de migración de aves hacia el lago Skadar. La playa de 13 km de largo del sitio es rica en minerales locales y el mar y los canales hechos por el hombre son poco profundos con estructuras de pesca locales de Kalimera situadas en cursos fluviales. Los accesos y servicios al lugar son muy limitados, y la protección medioambiental es un problema actual.

Figura 5. El lugar.


Figura 5. El lugar.

Ecología y preservación del destino

• Reserva natural Bojana

• Parque Paisajístico Velika Plaza

• Corredores ecológicos

• Corredores forestales

• Zonas de preservación de dunas

• Zonas de protección agrícola

• Zonas de protección de Kalimera

Con el objetivo de que Velika Plaza pueda ser protegido y desarrollado como un destino único en el mercado mundial, el masterplan proponeuna metodología de protección del destino empezando por la protección de los activos existentes mediante la creación de reservas ecológicas, parques y corredores y zonas de protección del patrimonio. La Reserva Natural Bojana, de 850 hectáreas, protegerá un 50% del área y prohibirá cualquier edificación fuera del desarrollo del masterplan. Además de la reserva,  el parque paisajístico cubrirá 160 hectáreas y aportará una conexión y protección  ecológica asegurando que el entorno natural de Velika Plaza esté disponible para todos sus habitantes.

Complementando a estos, una serie de corredores ecológicos protegidos preservarán y promoverán la ecología existente, reconectando dunas, bosques y pastos y favoreciendo el movimiento de especies a través de estos. Finalmente, las zonas de protección agrícolas y de pesca Kalimera protegerán las tradiciones de la población local, asegurando que las tradiciones históricas puedan ser preservadas para las generaciones futuras.

Figura 6. Ecología y preservación del destino.


Figura 6. Ecología y preservación del destino.

Oportunidades económicas

La objetivo económico de Velika Plaza es crear una economía turística anual basada en la mejora de la riqueza cultural y del medio ecológico, aportando al mismo tiempo una abundancia de oportunidades y servicios para la comunidad local, favoreciendo el desarrollo social y actuando como catalizador para la economía local.

Oportunidades turísticas

• Reserva Natural Bojana y centro de visitantes

• Parque Paisajístico Velika Plaza

• Zona agrícola y centro de visitantes

• Turismo náutico y marina

• Deportes de talla mundial e instalaciones de ocio

• Casino

El masterplan propone una estrategia integral de desarrollo económico, promoviendo el desarrollo de una oferta atípica centrada en las características únicas del lugar, con el objetivo de aportar una alternativa más que una oferta competidora en el mercado nacional.

Las características únicas del lugar, como su playa, su topografía plana, los canales artificiales, las migraciones de aves, dunas y zonas agrícolas constituyen la base para amplias instalaciones turísticas, incluyendo propuestas para una marina, reserva natural, spa, zonas deportivas, campos de golf, espacios de conferencias, deportes acuáticos, hípica y centros de visitantes que serían inviables en gran parte de Montenegro.

Además de estas oportunidades turísticas, las zonas agrícolas, un centro de innovación comercial, una academia de hostelería y centro de negocios e infraestructuras de servicios sostenibles ayudarán a conformar una estrategia económica integral, asegurando el bienestar y desarrollo de la comunidad y actividad económica a lo largo de todo el año.Se profundizará en la estrategia económica en el punto 4.

Impacto económico local

• Zona de innovación empresarial y centro de conferencias

• Centro de negocios y escuela de hostelería Velika Plaza

• Infraestructuras sociales y creación de empleo

• Creación de equipamientos comunitarios

• Mejora de las infraestructuras

El desarrollo actuará como catalizador de prosperidad económica, generando un espacio de innovación empresarial, e instalaciones de conferencias, incluyendo últimas tecnologías en redes de comunicación, una academia de hostelería de reconocimiento internacional y muchos otros beneficios para la comunidad, incluyendo importantes mejoras en las infraestructuras y la creación de nuevas oportunidades laborales.

Prácticas empresariales sostenibles

Tanto durante la construcción como en su funcionamiento, Velika Plaza y sus desarrollos asociados seguirán principios sostenibles, con una especial atención en el uso de materiales, productos y personal local.

Figura 7. Prácticas empresariales sostenibles.


Figura 7. Prácticas empresariales sostenibles.

Estrategia de asentamiento

La estrategia de asentamiento adopta los principios de concentración y dispersión como concepto central.  Con un potencial para 30.000 turistas, a los que se añadirían visitantes diarios, y unas necesidades estimadas de vivienda para 8.500 trabajadores, la estrategia propone que los alojamientos se concentren con el objetivo de minimizar el impacto ecológico, así como lograr una movilidad eficiente, pero a la vez dispersos para que no se sature una sola zona. El desarrollo se agrupará en 6 asentamientos que cubrirán solo 160 hectáreas, un 11% de la superficie del ámbito (30 hectáreas de superficie construida).

La cifra máxima de 40.000 personas en verano en el lugar requiere servicios cívicos, de ocio, comercio, y entretenimiento, que deberán ser generados principalmente en el medio urbano. Se propone así la creación de dos núcleos, Porto Milena (12.000 habitantes) y Velika Plaza (12.500 habitantes), en el norte y centro del emplazamiento respectivamente. Ambos se situarán junto a la carretera regional, asegurando la facilidad de acceso y combinando distintas actividades económicas con alojamientos turísticos y viviendas, con el objetivo de crear núcleos de actividad durante todo el año. El primero, Porto Mileno, actúa como polo para el turismo náutico de lujo y ocio y como puerta de entrada al lugar, mientras que Velika Plaza se convierte en un polo cívico, dando servicio a la población existente y futura, y conformando una barrera al desarrollo entre el límite norte del ámbito y la reserva natural de Bojana al sur. 4 zonas turísticas de temporada complementarán a estos dos, con poblaciones de entre 1500 y 6000 visitantes. Estas zonas actúan como puntos intermedios en los desplazamientos en el lugar y se sitúan junto a la zona dunar protegida entre Milena y Velika Plaza. Cada uno provee de una oferta de alojamiento especializada para visitantes de distintos rangos, desde las villas de lujo de 6 estrellas de la reserva Bojana, a los núcleos de rango medio de camping, playa y deportes, asegurando que Velika Plaza tenga una oferta variada con suficiente diversidad para atraer turistas a lo largo de todo el año.

Figura 8. Estrategia de asentamientos.
Figura 8. Estrategia de asentamientos.

Porto Milena

Porto Milena es uno de los dos núcleos de Velika Plaza. Con 8.000 camas turísticas y viviendas para 2000 trabajadores locales, el nuevo núcleo ofrece la masa crítica requerida para acoger una gran variedad de comercios, e instalaciones cívicas y de ocio. La localidad ofrece un entorno urbano frente al mar, con marina, club de yates, paseos marítimos, un centro antiguo montenegrino, comercios, amplias oportunidades de ocio y una variedad de alojamientos en hoteles y apartamentos. Complementando a la zona antigua, la zona nueva de Porto Mileno ofrece una mezcla de apartamentos con vistas al mar y viviendas. También se podrá encontrar un casino, centro de conferencias y anfiteatro. La existencia de conferencias, viviendas y el potencial de los propietarios de apartamentos permitirán ampliar la ocupación a los meses de primavera y otoño, consiguiendo que los comercios y servicios de ocio sean viables. De esta forma, la localidad se mantiene viva durante la mayor parte del año.

El núcleo de Velika Plaza

Velika Plaza se entiende como una extensión del pueblo de DonjiStoj, aportando servicios cívicos para la población local y vivienda para los 8.500 nuevos trabajadores, así como 4.000 camas turísticas. Situado en el centro del ámbito, se entiende el núcleo como un complemento de los pueblos cercanos y de la playa, dado que la reserva y los conjuntos deportivos están a unos 15 minutos a pie. El pueblo contará con vivienda de gran calidad en un entorno urbano con los beneficios asociados de una localidad moderna como educación de alta calidad, equipamientos sanitarios, comercios, entretenimiento, espacios comunitarios y de arte y un entorno público de buena calidad. Además, se promoverá la inversión en la comunidad local mediante un centro cívico, una escuela de hostelería, y un centro empresarial.

Velika Plaza Beach Village

Junto a la localidad de Velika Plaza, Velika Plaza Beach Village se entiende como un núcleo estacional con una población en verano de 6.000 personas, albergando a la mayoría de visitantes interesados en turismo de playa en un conjunto de poca altura. Diseñado siguiendo la pendiente natural del terreno, cuenta con un eje central que alberga comercios, bares y restaurantes, y que lo conecta al norte con Velika Plaza y al sur con la playa, y con dedos de desarrollo que acogen zonas verdes de recreo con áreas de sombra. El Beach Village se encuentra rodeado de zonas protegidas, con una rica variedad de instalaciones entre las que están zonas deportivas, parques paisajísticos y la Reserva Bojana. Beach Village también alberga la zona de deportes acuáticos que complementa los servicios ofrecidos en Porto Milena.

Velika Plaza Sports Village

Velika Plaza Sports Village se encuentra junto a dos zonas deportivas, en el parque paisajístico de Velika Plaza, y actuará como un atractivo clave ofreciendo campamentos deportivos en verano y zonas de entrenamiento de invierno para deportistas profesionales de la región del Adriático. Sports Village acogerá instalaciones como gimnasios, spas, y clínicas deportivas, con el apoyo de la escuela de turismo local, ofreciendo una servicio integral deportivo para visitantes y locales.

Velika Plaza Camping Village

Velika Plaza Camping Village ofrece una variedad de hoteles, apartamentos y cabañas y zonas de acampada junto a instalaciones auxiliares. Camping Village ofrece destino a aquellos visitantes con un presupuesto mas limitado o que quieran aprovechar el entorno natural del Parque paisajístico de Velika, contando además con aparcamiento y comercios para los visitantes de la playa.

Bojana Reserve Eco-Village

Bojana Reserve Eco-Village es un eco-resort de seis estrellas y cero emisiones que ocuoa un 0,3% de la superficie de la reserva. El resort apoyará la conservación de la Reserva a través de la creación y promoción de ingresos. El conjunto contiene un hotel de seis estrellas, villas de lujo, y un eco-spa y cuenta con acceso a las instalaciones del centro de visitantes de la Reserva. Los visitantes pueden disfrutar de actividades de ocio ecológicas como buceo, escalada, avistamiento de aves y golf. Bojana Reserve Eco-Village será el buque insignia del desarrollo, ofreciendo un ejemplo de turismo sostenible y sensible y creando una envidiable reputación para Montenegro.

Movilidad y conectividad

Velika Plazas aspira a convertirse en una comunidad ambiental de vanguardia y el complejo turístico contará con un sistema de transporte organizado, cohesionado e integrado que permite un fácil acceso para todos a cada una de sus atracciones, mientras que al mismo tiempo conecta Velika Plaza con los asentamientos vecinos.

La estrategia de transporte apoyará también a la comunidad local, facilitando su acceso a oportunidades de empleo, servicios básicos y equipamientos comunes, minimizando las emisiones de transporte a través de la promoción del uso de medios alternativos, y desincentivando al mismo tiempo el uso del vehículo privado.

El establecimiento de una red de vías e infraestructura ciclista facilitará opciones de transporte sostenibles y accesibles, complementadas con itinerarios temáticos peatonales, ciclistas y ecuestres que conectan los asentamientos y se apoyan en una serie de corredores paisajísticos.

Una carretera regional de alta capacidad ofrece acceso rápido a Porto Milena y Velika Plaza, y una nueva red de transporte público completará la estrategia.

Figura 9. Movilidad y conectividad.
Figura 9. Movilidad y conectividad.

2.3. Forma urbana y expresión arquitectónica

Así como la estrategia económica ha detallado las características especiales de Velika Plaza para crear un destino único, el desarrollo del Masterplan en lo que se refiere a la forma urbana u arquitectónica busca crear una serie de lugares representativos que respondan de forma sensible a la historia y cultura del lugar. Basándose en la estrategia de asentamiento, los núcleos propuestos se dividieron en 3 tipologías: Ciudad puerto (Porto Milena), Ciudad cívica (Velika Plaza) y los núcleos paisajísticos, cada uno de los culares requerirá el desarrollo de una forma arquitectónica y urbana apropiada a su tipo. Dado que actualmente existen pocos referentes históricos en el sitio, para el diseño del desarrollo se analizó la ecología y la topografía del lugar junto con la historia de la forma arquitectónica y urbana en Montenegro como un conjunto en busca de inspiración. De ahí surgieron tres temas para su análisis crítico.

En primer lugar, al considerar la forma para la “ciudad puerto” Porto Milena, parecía apropiado tomar como punto de partida el urbanismo vernáculo de las ciudades comerciales de Kotor y Budva, creando un núcleo que haga referencia al pasado marinero y a la rica historia de Montenegro, como una puerta de entrada física al lugar. En segundo lugar, en el análisis para el diseño de la “Ciudad cívica” se examinaron métodos a través de los que muchas culturas europeas han desarrollado un urbanismo moderno, a través de una reinterpretación de lo vernáculo. Finalmente, el alto valor ecológico del lugar se convierte en una fuente de inspiración para el desarrollo de las estrategias de diseño de los núcleos paisajísticos. Una aproximación a un diseño con una especial sensibilidad eclógica  llevó a la consideración de los materiales constructivos, la forma, y la integración en el paisaje como temas centrales del diseño de los eco-asentamientos.

Porto Milena: siguiendo patrimonio y tradición

El marco general de diseño de Porto Mileno comienza con la creación de la nueva marina y la estructuración de los movimientos y corredores verdes alrededor y a través del lugar. La llegada del puente existente a través de Milena al lugar conforma una división axial de éste, entre lo viejo y lo nuevo, o entre la zona de placer (lo viejo) y la de entretenimiento (lo nuevo).El paseo mar´timo se desarrolla por todo el frente, conectando los dos puntos focales del club de yates y el centro de conferencias, complementando el paseo y creando conexiones entre Porto Milena y otros núcleos del ámbito. Los corredores verdes se introducen en el núcleo, formando un eje este-oeste a lo largo del que un corazón ajardinado conduce hasta la plaza principal. Finalmente, las estructuras pesqueras locales, Kalimera, están protegidas en una zona ribereña con una arquitectura anexa respetuosa.

Figura 10. Masterplan de Porto Milena.
Figura 10. Masterplan de Porto Milena.

La “Ciudad vieja” situada alrededor de la marina y el río está constituida por una capa exterior conformada por el paseo marítimo y una interior, como un núcleo más estructurado. A lo largo del frente marítimo se crean una serie irregular de espacios mediante una composición articulada de polos y edificios individuales. El paseo marítimo crea un circuito circular a través de las pasarelas propuestas a lo largo del puerto deportivo, generando un frente marítimo vivo, con oferta gastronómica y de entretenimiento. Esta capa exterior de la ciudad vieja se complementa con el núcleo interior, con un tejido conformado por una serie de calles y plazas más estructuradas, que acogerán la ocupación y el movimiento del verano, conservando la forma irregular de la planta, con sus pequeñas plazuelas.

El lenguaje arquitectónico en la ciudad vieja proviene directamente de la arquitectura vernácula de costa montenegrina, con edificios de alturas entre 2 y 4 plantas, y ocasionalmente de hasta 5 plantas. Los edificios se construyen con piedra, con ventanas con persianas, y sutiles reinterpretaciones de viviendas de Kotor, incluyendo balcones y terrazas. Una 'torre de vigilancia' ocasional, una interpretación de la torre del campanario, ofrece terrazas y vistas de toda la ciudad y hacia el mar y proporciona un alivio adicional a la concentración. Finalmente, a lo largo de las principales calles las fachadas comerciales permiten la introducción de tecnología moderna en el paisaje urbano, con amplios escaparates promoviendo una cultura comercial activa. La única excepción a esta aproximación será el Club de Yates. Considerado como un punto focal para el movimiento y la actividad a lo largo del frente marítimo, el club es un objeto destacado que parece navegar por la bahía, ofreciendo amplias vistas a los visitantes, así como un centro vibrante de actividad a los transeúntes.

La Ciudad nueva encuentra su inspiración en la Ciudad cívica. Acoge viviendas económicas para empleados locales, apartamentos de alquiler con vistas al mar, un casino y centro de conferencias. La Ciudad nueva está compuesta por calles y bloques más estructurados, permitiendo una mayor facilidad de movimiento, incorporando espacios verdes en el corazón de la ciudad con el contacto de esta con el final de los corredores del Parque Paisajístico de Velika Plaza, rodeados por zonas de vivienda asequible. El casino y el centro de conferencias actúan como polo de atracción de forma conjunta con el Club de Yates. Éstos se sitúan al final del paseo marítimo y se abren hacia la playa, ofreciendo un anfiteatro, cine y espacio de actuaciones al aire libre, para los meses de verano. La arquitectura en la Ciudad nueva es más moderna, con alturas de entre 4 y 6 plantas.

Figuras 11 y 12. 1 - Muelle y paseo marítimo de Porto Milena (izquierda). 2- plaza principal de Porto Milena (derecha)     
Figuras 11 y 12. 1 - Muelle y paseo marítimo de Porto Milena (izquierda). 2- plaza principal de Porto Milena (derecha)
Figuras 13 y 14. 3 – Avenida de Porto Milena, con vistas al la ciudad nueva y al bulevar verde central (izquierda). 4 - Bulevar verde de Porto Milena, con jardines botánicos y recorrido hacia corredor verde (derecha)     
Figuras 13 y 14. 3 – Avenida de Porto Milena, con vistas al la ciudad nueva y al bulevar verde central (izquierda). 4 - Bulevar verde de Porto Milena, con jardines botánicos y recorrido hacia corredor verde (derecha)
 
Figura 15. Plaza central de Porto Milena, con comercios, cafés y restaurantes.
Figura 15. Plaza central de Porto Milena, con comercios, cafés y restaurantes.
Figura 16. Frente marítimo de Porto Milena, con vistas al club de yates, al centro náutico y al paseo marítimo.
Figura 16. Frente marítimo de Porto Milena, con vistas al club de yates, al centro náutico y al paseo marítimo.

Velika Plaza: desarrollando un centro moderno montenegrino

El concepto de diseño para Velika Plaza se desarrolla a partir de la necesidad de crear una forma urbana y arquitectónica alternativa para la ciudad moderna montenegrina, que pueda albergar vivienda asequible, equipamientos cívicos e infraestructuras eficientes a través de desarrollos por fases, respetando la escala humana y bebiendo de la forma arquitectónica tradicional. El diseño del desarrollo considera el papel que juega el diseño ambiental para conseguir una ciudad habitable así como la forma de convivencia entre la ciudad nueva y los núcleos existentes. Entre los factores ambientales considerados se incluye la necesidad de asegurar el confort térmico y la sombra durante las horas de calor del día, así como evitar largos bulevares abiertos en dirección sureste para eliminar el malestar causado por los fuertes vientos mistrales en esa dirección.

La ciudad se estructura usando un eje conector central que va desde DomjiStoj, atravesando Velika Plaza y llegando hasta Velika Plaza Beach Village y el mar. Este eje peatonal central conforma la columna vertebral del núcleo, a lo largo del que se sitúan comercios, actividades de ocio y funciones cívicas, bajo usos residenciales. Bloques lineales de pequeña escala entre 3 y 5 plantas crean un bulevar central arbolado, a lo largo del cual va surgiendo una serie de pequeñas plazas.  Un segundo nivel de desarrollo prevé la modulación de la composición de los bloques creando patrones de calles cambiantes y pequeñas plazas que proporcionan entornos más íntimos, sombreados y protegidos.

La ciudad se estructura por tanto a partir de una serie de arcos concéntricos articulados mediante avenidas de vehículos y diseñadas para facilitar un desarrollo por fases. El primer y segundo arco crean un corredor urbano a lo largo de la carretera regional, con bloques de 5 y 6 plantas a lo largo del recorrido, y otros más pequeños de 3-4 plantas situados por detrás, conectando el desarrollo con el núcleo existente. La carretera regional finaliza en una plaza comercial en lo alto del bulevar central, desde el que parten carreteras locales más pequeñas hacia la Reserva Bojana o el lago Sasko.

Figura 17. Masterplan de Velika Plaza.
Figura 17. Masterplan de Velika Plaza.

Al sur de la carretera la serie de avenidas en arco van articulando manzanas residenciales de 5 o 6 plantas de vivienda asequible, que permiten acoger generosos patios ajardinados protegidos con una estructura de bloques eficiente. Las avenidas de vehículos se intercalan con pequeñas plazas y jardines y con vías de plataforma única, donde se privilegia al peatón frente al vehículo. Entre el segundo y tercer arco se sitúa un corredor de actividad cívica donde se encuentran los equipamientos educativos y sanitarios de los residentes. Los arcos se interrumpen ocasionalmente mediante corredores verdes que atraviesan el núcleo, como una extensión de los bosques existentes hacia el interior de la ciudad. Los corredores verdes se convierten en bulevares arbolados peatonales, e incluso en parques urbanos, asegurando que el núcleo no interrumpa los hábitats ecológicos existentes, creando a su vez espacios comunitarios de ocio para los residentes.

Las manzanas situadas en los límites de la localidad comienzan a reducir su tamaño y escala a 3 plantas, de forma que los residentes cuenten con vistas hacia el Parque Paisajístico, la Reserva Bojana y hacia el mar. Existen caminos, carriles bici y vías locales que conducen desde el núcleo hacia la Reserva, las zonas deportivas y la costa, permitiendo a los residentes un acceso sencillo a la variedad de servicios del ámbito.

Arquitectónicamente, los edificios beben de una reinterpretación del sur del mediterráneo y de la arquitectura moderna de la región, buscando promover un ingenioso trabajo de la forma y materiales para la creación de un nuevo lenguaje montenegrino moderno. Los bloques se vuelven aquí esculturales, sus fachadas compositivas y blancas se articulan, con movimientos de la fachada, entrantes y salientes. Entre el blanco mediterráneo se destacan edificios clave con materiales destacados con referencia al contexto cultural. Se emplean materiales de gran inercia térmica, y se crean huecos protegidos mediante elementos de sombra y persianas, combinados con terrazas y balcones, así como patios con sombra y bien ventilados que protejan a las personas del sobrecalentamiento. Se integran también tipologías montenegrinas como la cocina de verano y terrazas tanto en espacios comunitarios como en privados, aportando espacios de ocio.

Figuras 18 y 19. -1- Llegada de  la carretera regional  desde Porto Mileno a Velika Plaza (Izquierda). -2-Encuentro de la carretera regional con el bulevar peatonal central (derecha).     
Figuras 18 y 19. -1- Llegada de la carretera regional desde Porto Mileno a Velika Plaza (Izquierda). -2-Encuentro de la carretera regional con el bulevar peatonal central (derecha).
Figuras 20 y 21. -3- Bulevar central peatonal de Velika Plaza, con una mezcla de usos cívicos, comerciales y residenciales (izquierda). -4- Salida de Velika Plaza hacia Velika Plaza Beach Village a través del bulevar peatonal.  Figuras 20 y 21. -3- Bulevar central peatonal de Velika Plaza, con una mezcla de usos cívicos, comerciales y residenciales (izquierda). -4- Salida de Velika Plaza hacia Velika Plaza Beach Village a través del bulevar peatonal.
Figuras 20 y 21. -3- Bulevar central peatonal de Velika Plaza, con una mezcla de usos cívicos, comerciales y residenciales (izquierda). -4- Salida de Velika Plaza hacia Velika Plaza Beach Village a través del bulevar peatonal.
 
Figura 22. Jardines del hotel de Velika Plaza Beach Village, con vistas hacia las dunas y el mar.
Figura 22. Jardines del hotel de Velika Plaza Beach Village, con vistas hacia las dunas y el mar.
Figura 23. Bulevar peatonal central de Velika Plaza, con galerías, tiendas, bares y restaurantes.
Figura 23. Bulevar peatonal central de Velika Plaza, con galerías, tiendas, bares y restaurantes.

Bojana Eco-Village y Velika Plaza Beach Village: los núcleos paisajísticos

Situados en la zona de costa, con mayor sensibilidad ecológica del emplazamiento, los 4 núcleos paisajísticos toman su asentamiento físico como su referencia principal de diseño. Los asentamientos están menos concentrados y reconocen la topografía y los hábitats naturales, dispersándose a fin de evitar la interrupción de la valiosa ecología de dunas y bosques. El movimiento del eje central genera una serie de dedos de asentamiento que se entretejen con el paisaje con delgadas capas de desarrollo en cada lado que permitan a los residentes tener vistas directas al mar, a la Reserva o al Parque Paisajístico. Los núcleos tienen entre 1 y 3 pisos de altura, y donde es posible, se elevan sobre el paisaje, permitiendo el paso libre de flora y fauna a través del lugar. Se integran plantas y árboles locales en el núcleo, aportando sombra y fresco a los espacios públicos y comunes. Se emplean materiales de construcción locales y renovables, con construcciones ligeras combinadas con materiales con inercia térmica para un mejor confort térmico. Los hoteles, apartamentos y villas se abren al entorno con amplias terrazas en sombra y balcones, creando espacios de ocio y entretenimiento con amplias vistas. Cuando se necesitan vías o caminos, se ajustan al mínimo y se realizan con materiales porosos que permitan el flujo y captación del agua de lluvia en el terreno, y cambiando carreteras por caminos y senderos cuando la necesidad de movimiento sea mínima. Se emplean técnicas como la la obtención de agua caliente mediante energía solar y la recolección de agua de lluvia, esta última materializada a través de la arquitectura y el paisaje en estanques de agua de lluvia.

Velika Plaza Beach Village sigue los principios de la integración sensible del paisaje. El asentamiento sigue las líneas serpenteantes de  la topografía en la parte posterior de la zona protegida de dunas, elevándose unos 3 o 4 metros sobre el nivel del terreno. Apartamentos y hoteles de 3 plantas se integran en el paisaje, disfrutando de las vistas hacia el parque y el mar, enmarcando fragmentos del paisaje protegido. Más allá de este límite, se disponen villas de 2 plantas, integrándose con pequeños fragmentos del paisaje que se transforman en un gran parque-paisaje que alberga flora local, deportes comunitarios y espacios de recreo.

El Eco-Village de Reserva Bojana sigue los principios de la integración paisajística, de una forma un menos concentrada. Los edificios cubren solo un 0,3% de la superficie de la Reserva. El hotel, apartamentos y villas se distribuyen sobre el paisaje de forma ligera, de forma que conjuntos grandes como el hotel se fragmentan en pequeñas villas anexas. Los edificios se sitúan fuera de la zona de dunas y se integran con la vegetación natural del área de bosque, y se construyen a base de materiales locales sostenibles, y elevándolo sobre el terreno donde sea posible con el objetivo de que los hábitats atraviesen los edificios y se creen espacios vivos abiertos para los visitantes.

La arquitectura del núcleo traslada la alta calidad, sensibilidad y lujo que hacen de Bojana Village el buque insignia de Velika Plaza.

Figura 24. Bojana Eco-Village y Velika Plaza Beach Village.


Figura 24. Bojana Eco-Village y Velika Plaza Beach Village.
Figura 25. Playa de Bojana Eco-Village, y sus villas de lujo.
Figura 25. Playa de Bojana Eco-Village, y sus villas de lujo.
Figura 26. Hotel de Bojana Eco-Village con vistas a la Reserva Bojana.
Figura 26. Hotel de Bojana Eco-Village con vistas a la Reserva Bojana.

3. La realización

La estrategia para conseguir las intenciones y objetivos de proyecto a corto y largo plazo ha sido una parte importante del proceso de planificación. El análisis de los impulsores del cambio futuro dentro de la industria del ocio nos ha permitido identificar aquellas medidas estratégicas que garantizarán el éxito de Velika Plaza en el futuro y asegurarán que la economía local y regional continúe beneficiándose.

Un programa integral de alojamiento e instalaciones muestra como el masterplan aporta todos los elementos que conforman Velika Plaza y sus desarrollos asociados, mientras que se han abordado las fases de construcción en profundidad para ilustrar como el desarrollo puede ser económicamente auto sostenible tan pronto como sea posible, minimizando al mismo tiempo el impacto social y ambiental.

Este punto concluye con la toma en consideración de las prácticas operativas y gestiones que son fundamentales para el funcionamiento del resort a largo plazo y para conseguir los beneficios económicos, sociales y ambientales que conlleva el masterplan.

4. Estrategia económica

El objetivo de Velika Plaza es crear una economía turística durante todo el año, basada en el compromiso con este rico entorno cultural y ecológico, y aportar al mismo tiempo una gran variedad de oportunidades y equipamientos para la comunidad local, enriqueciendo su desarrollo social y actuando como catalizador de la economía local.

La estrategia económica de Velika Plaza se basa en el potencial turístico que la zona puede ofrecer, pues capitalizando este potencial, los beneficios económicos pueden ser muy significativos.

La estrategia turística se ha desarrollado para apoyar el crecimiento económico de la zona, prestando especial atención al desarrollo de atractivos que puedan captar a un público amplio, tanto jóvenes como mayores, dado que Velika Plaza cuenta con algo que ofrecer para todos.

5. Estrategia social

El desarrollo de Velika Plaza tendrá como resultado la creación de una nueva ciudad, construida en primer lugar para satisfacer las necesidades de un resort turístico, pero también evolucionará hacia una comunidad conectada a sus raíces culturales y que capitaliza las oportunidades que surgen del mercado turístico internacional.

El nuevo desarrollo ofrecerá a los asentamientos existentes una amplia variedad de nuevos equipamientos, desde infraestructuras primarias a conectividad digital que llevarán el mercado global hasta sus casas.

Para asegurar que estos asentamientos pueden ofrecer a sus residentes y comunidades los servicios y equipamientos que necesitan como apoyo a sus familias y a la infraestructura social, se integra un amplio rango de equipamientos. Entender la necesidad de vivienda, educación, servicios sanitarios, de ocio y empleo es básico para la calidad de vida que las familias pueden esperar de su comunidad. Las estructuras son fácilmente identificables y se proporcionarán en cantidades suficientes para atender las necesidades locales, pero también se deben considerar las necesidades menos tangibles y transitorias de la población y se deben tomar medidas para su inclusión a fin de garantizar las necesidades inherentes de esta comunidad en evolución.

6. Estrategia de sostenibilidad

La intención de Velika Plaza de convertirse en un destacado resort turístico y comunidad ambiental se conseguirá mediante un sistema de transporte organizado, cohesivo e integral.

La generación de energía alternativa y la eficiencia energética son prioridades clave para el desarrollo de Velika Plaza, y se incorporará una combinación de tecnologías viables, de forma que se consigas unas emisiones casi nulas, siempre con el objetivo a la vista de evolucionar con el tiempo hacia un resort energéticamente independiente.

Velika Plaza se pondrá a prueba con vistas a que en el futuro los edificios, la infraestructura y el entorno circundante mantengan su rendimiento durante los veranos más húmedos y los inviernos más cálidos y secos previstos. Para gestionar la escasez de agua, la estrategia de Velika Plaza se centra en primer lugar en minimizar su consumo, manteniendo unos altos niveles de servicio para la provisión de huéspedes y empleados del resort.

Figura 27. Vista nocturna de Porto Milena desde la marina.
Figura 27. Vista nocturna de Porto Milena desde la marina.
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Directora: María A. Leboreiro Amaro, Dra. Arquitecto. Profesora Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Consejo de redacción: Miquel Adriá, director de la revista Arquine
Carmen Andrés Mateo, Arquitecta. Profesora Asociada de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
José Mª Ezquiaga Dominguez. Dr. Arquitecto. Profesor Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
José Fariña Tojo. Dr. Arquitecto. Catedrático de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Fernando Fernández Alonso. Arquitecto. Profesor Asociado de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Josep Mª Llop Torne. Arquitecto. Profesor en la Facultad de Geografía de la Universidad de Lleida
Javier Ruiz Sánchez. Dr. Arquitecto. Profesor Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Secretaría: Llanos Masiá
Edita: planur-e
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Traducción: planur-e
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