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Entrevista a Jesús Leal

Catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid (en la actualidad profesor honorífico UCM). Su actividad docente se ha centrado principalmente en temas de Sociología Urbana, Urbanismo y Población, habiendo realizado diversas investigaciones sobre estos temas. Coordinador del Comité de Expertos en Vivienda y redactor del Libro Blanco sobre la Vivienda en España. Ha sido profesor visitante en varias universidades extranjeras (Berkeley, París) y ha participado en diversas redes de investigación internacionales sobre temas de sociología urbana y vivienda.

Entre las publicaciones realizadas merecen destacarse «El espacio colectivo en la ciudad», «Para una nueva política de vivienda», «La vivienda en Madrid», «Comportamientos residenciales y necesidades de vivienda»; «Crecimiento económico, empleo y desigualdad social en Madrid», «Housing and Welfare in Southern Europe»; «La reestructuración social de Madrid».

 

 

 

Entrevista

 

En un futuro próximo, en España, serán necesarias más viviendas principales, teniendo en cuenta la evolución de la población, la disminución del tamaño de hogar y los procesos migratorios o ¿somos ya una sociedad madura, y esta necesidad disminuirá radicalmente?

La proyección de las necesidades de vivienda es siempre un ejercicio orientativo que hay que renovar continuamente para irlo ajustando a los cambios en los comportamientos residenciales y a la evolución de las actividades. Pero todo apunta a que todavía existe en España una potencialidad de crecimiento residencial, especialmente en las grandes ciudades y pudiera ser también en algunos lugares de la costa.

La dinámica de la población tanto en su tamaño como en su composición y en su localización lleva a que sobren viviendas en unos lugares y falten en otros. La concentración de los recursos y la actividad innovadora en las grandes ciudades sigue atrayendo población de otros lugares, aunque su evolución futura es difícil de prever, porque las pautas de localización de los trabajadores pueden dislocarse del empleo y el aumento de los jubilados puede llevar a otras estrategias de localización residencial. Además, todavía hay margen para una disminución del tamaño de los hogares, pero va a depender de factores como la disminución o el mantenimiento de la edad de emancipación y especialmente del posible incremento de los hogares unipersonales. A esto hay que añadir la evolución del sector turístico que es otra incógnita difícil de prever, con el de las viviendas turísticas sobre las grandes ciudades y sobre los municipios costeros. Finalmente, el impacto del Covid 19 plantea un incremento en la demanda de espacio habitacional. Es decir que con una situación de escaso o nulo crecimiento demográfico podemos seguir teniendo un incremento del parque de viviendas familiares.

 

La vivienda es uno de los principales activos de la familia en España, aunque el esfuerzo familiar de adquisición es alto ¿Cuál debe ser el límite? ¿Cómo se pueden aportar alternativas desde el sector público? ¿Debe seguir aumentando la vivienda en alquiler?  

Se suele decir que España es un país de propietarios y efectivamente la propiedad inmobiliaria residencial es con mucho el principal patrimonio de sus hogares llegando a superar el 70% del total. Pero también las viviendas en alquiler son en más del 90% propiedad de los hogares, aunque en los últimos años los fondos de inversión han ido tomando posiciones en esas propiedades. Ese reparto de la propiedad de las viviendas en alquiler supone una mayor dificultad a la hora de su regulación, al considerar que ese patrimonio puede ser en algunos casos un complemento de los ingresos de algunos hogares, como es el caso de jubilados que no disponen de una pensión.

El incremento de la proporción de viviendas en alquiler los últimos años revierte una tendencia de más de medio siglo. Dentro de estos hogares de inquilinos hay que mencionar tres tipos diferentes: En primer lugar, los inmigrantes cuya proporción de inquilinos durante los últimos veinte años no ha bajado del 60%, en segundo lugar, los hogares con bajos ingresos que nunca pudieron acceder a una hipoteca, finalmente está el caso de los hogares recién formados que con empleos de baja remuneración y sin continuidad en sus contratos tampoco han podido acceder a la propiedad. Esto es paradójico ya que desde hace algunos años resulta más barato ser propietario que inquilino, una vez que se dispone de algo más del 20% del valor de tasación de la vivienda.

La situación actual española, con una elevada proporción de propietarios, tiene dos caras. El hecho de que muchos hogares de escasos recursos posean una vivienda, lleva a que en su conjunto la distribución del patrimonio de los españoles es menos desigual que la de otros países europeos de nuestro entorno. Pero entonces la desigualdad se establece especialmente entre propietarios e inquilinos que no poseen patrimonio alguno. Esto ahonda en las diferencias entre nativos e inmigrantes, pero también en las diferencias generacionales entre jóvenes y mayores.

La existencia de un parque amplio de vivienda en alquiler se hace necesaria en un sistema productivo con una elevada movilidad laboral y convendría que este creciera para poder responder a las necesidades actuales de los hogares. Pero ese parque debe ser asequible porque la gran mayoría de sus demandantes son hogares sin recursos para ser propietarios de sus viviendas, lo que implica sobre todo la existencia en su composición de una elevada proporción de viviendas sociales en régimen de alquiler y con rentas que se adecuen a la capacidad de los hogares cuyo límite se suele poner en el 30% de sus ingresos netos.

 

¿Cómo facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y la adaptación de las viviendas de los mayores a sus necesidades? ¿Crees que podrían fomentar las viviendas flexibles adaptadas a las diferentes etapas de un hogar?

Para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, aparte del mencionado aumento del parque de alquileres a precio reducido, habrá que desarrollar políticas de ayuda directa hasta poder conseguir una proporción adecuada de estas viviendas sociales que, por otra parte, supondría por sí mismo un abaratamiento del conjunto de los alquileres. Los datos muestran que las posibilidades actuales del mercado de poner en alquiler una mayor proporción del parque residencial es muy escasa por la progresiva disminución de las viviendas vacías y la ocupación parmente de muchas viviendas secundarias en el entorno de las grandes ciudades. Hay que considerar que el abaratamiento reciente durante el Covid 19 se puede deber sobre todo a la puesta en este mercado de las viviendas turísticas, algo que posiblemente revertirá cuando se normalice la situación epidemiológica.

Para garantizar ese aumento necesario del parque de viviendas sociales en alquiler, habrá que activar su construcción o la adquisición de viviendas de segunda mano por ayuntamientos y comunidades. Adicionalmente, mientras se va ampliando ese parque de vivienda sociales, se pueden establecer ayudas directas a los jóvenes de escasos recursos durante los primeros años del acceso a la vivienda, implicando a las autonomías en esas ayudas que actuarían de forma diferenciada sobre los municipios que lo requieran. En gran parte de los países está establecida una ayuda para pagar los primeros alquileres, en el caso español debería recobrarse este tipo de ayudas que ya se establecieron anteriormente. Pero no hay que desdeñar las ayudas para la compra de vivienda, en colaboración con las entidades financieras, ya sea a partir de un bono de ayuda que capitalizara cantidades similares a la ayuda de acceso en alquiler u otra forma.

En cuanto a la adaptación de las viviendas, creo que el ejercicio de diseñar viviendas flexibles capaces de adaptarse a la evolución de las necesidades de alojamiento a lo largo del ciclo del hogar, es un reto conceptual para los arquitectos, pero tiene dificultades prácticas porque las viviendas son fijas y el cambio de tamaño que exigiría una adaptación en las diversas etapas, supondría que se infrautilice un espacio durante algunos periodos del ciclo de un hogar tipo. En el momento de la expansión de la familia con la inclusión de los hijos, hace falta más espacio, mientras que después, en el periodo de nido vacío, tras su emancipación e incluso tras la jubilación, algunos de esos espacios no son necesarios y su mantenimiento supone un gasto que se puede evitar. Además, no solo varían las necesidades de tamaño sino también las condiciones requeridas del entorno de la vivienda.  Por eso creo que es mejor posibilitar una movilidad residencial acorde con las necesidades, parte de la cual podría llevarse a cabo en el mismo barrio, lo que exige la existencia en ellos una diversificación de su parque de viviendas

El problema residencial de los mayores es muy diferente al de otras generaciones, más del 90% de los mayores de 65 años viven en una vivienda de su propiedad, el problema es sobre toda de los que viven en alquiler con pensiones escasas y de los que residen en viviendas inadecuadas y sin recursos para su mejora. Pero para todos existe el problema de la adaptación de su vivienda y el entorno a sus necesidades y a sus limitaciones. Todavía hay serios problemas de accesibilidad en los edificios urbanos en los que viven muchos mayores, generalmente por falta de ascensores.

Adicionalmente, hay que considerar las dificultades de cambio de vivienda para este grupo de edad, sobre todo si se tiene en cuenta que el principal motivo de movilidad de los mayores es el de acercamiento a sus hijos y familiares. Movilidad que debería favorecerse aún más de lo actual. Finalmente, el impulso de la nuda propiedad y de las hipotecas inversas puede ser importante para los que tienen pensiones muy reducidas o carecen de ellas.

 

¿Cabe en un futuro una política real de vivienda social en alquiler con planteamiento y estudio a largo plazo y basado en la colaboración pública privada?

Una política de vivienda social en alquiler no solo es posible, sino que en la actualidad resulta imprescindible, debiendo convertirse en el principal objetivo de la política de vivienda. Solo con un amplio parque de vivienda social se puede contemplar una solución a los principales problemas de vivienda de la población española con bajos recursos que trata de acceder al mercado de vivienda y cumplir con el mandato constitucional del derecho de todos a una vivienda digna. Es una política a largo plazo porque exige inversiones muy elevadas y solo se puede llevar a cabo a partir de un plan que se marque objetivos precisos y los vaya revisando anualmente. Hay que tener en cuenta que solamente el alcanzar la proporción media de viviendas sociales de la Unión Europea exigiría multiplicar por 6 el parque actual de esas viviendas en España, en más de un millón y medio de unidades.

Pero este desarrollo de un parque de vivienda en alquiler asequible, no se puede atribuir solo a la inversión privada y menos aún en situaciones de escasez de este tipo de viviendas. Es necesario plantear un mayor incremento de la inversión pública en vivienda que venía teniendo un gran diferencial con gran parte de los países europeos. Pero no solo era exigua la cantidad de recursos públicos asignada a la política de vivienda, sino que una parte de esos recursos no iban a parar a los más necesitados. Las políticas de incentivo del acceso a la propiedad han sido regresivas en el sentido de que los hogares con mayores rentas eran más favorecidos que el resto, tal como han demostrado las investigaciones realizadas.

Para conseguir un notable incremento del parque de viviendas sociales como el que se requiere es imprescindible concienciar también a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos de que es necesario alcanzar ese objetivo. Para lo que habría que explorar nuevas formas de promoción y gestión con el impulso de cooperativas de gestión de la vivienda social de titularidad pública o el desarrollo de entidades sin ánimo de lucro capaces de disponer de un parque de tamaño medio, alternativas que  se asimilarían a la de otros países de nuestro entorno en los que una parte considerable de la vivienda social pertenece a sociedades mixtas con beneficios regulados o sin ellos que pueden mantener precios por debajo del mercado con un control público muy directo y que son la base para garantizar las leyes que establecen un derecho positivo a la vivienda.

 

La vivienda en España, no se ha considerado un bien social, más que en los papeles, sino que ha jugado un importante papel en la economía tanto para el sector privado, vía promotores, como para las administraciones públicas vías impuesto, ¿crees que debe haber cambios en el sistema?

En el régimen de bienestar español, como en el de la mayoría de los países del sur de Europa el acceso a la vivienda se ha considerado tradicionalmente como una cuestión familiar, tal como establecen Caherine Bonvalet y otros autores, se trata de países en los que esa intervención familiar ha sustituido en gran parte a la escasa intervención pública en la provisión de vivienda. El problema se acrecienta cuando la familia se ve incapacitada para poder ayudar a conseguir ese acceso a la vivienda a los miembros que trataban de formar un nuevo hogar, debido a los cambios en las relaciones familiares y al aumento de los costes de acceso. El cambio en las condiciones para obtener una hipoteca por la inseguridad de los nuevos contratos y los elevados costes de las viviendas urbanas han hecho cada vez más difícil para las familias facilitar esas ayudas, especialmente a las que tienen escasos ingresos que no permiten ahorro alguno.

 

¿El coliving (cohousing) es una experiencia transitoria? ¿Puede ser una solución para determinados grupos etarios?

Una alternativa a los problemas de alojamiento de los mayores es el de las viviendas comunitarias de mayores (senior cohousing) cuya realización debería impulsarse por parte de comunidades y ayuntamientos, lo que les supondría una estancia más prolongada en su propia casa y en un entorno mas adecuado para disponer de cuidados y pero también para una existencia menos solitaria en este periodo de la vida. Para ello se podría disponer de suelos públicos en régimen de cesión temporal.

Este es un tipo de hábitat en el que las personas mayores pueden vivir de forma independiente en su vivienda y gozar de una serie de servicios comunes, tales como comedor, gimnasio, sala de lectura y sala para artesanías. Para ello es preferible un régimen de gestión cooperativa que supondría una mayor interacción entre ellos y a ser posible pagando el alquiler del apartamento, aunque sea de una propiedad compartida. En ese caso sería conveniente posibilitar el aval que permita el endeudamiento de las cooperativas que los impulsan. Actualmente se puede decir que existen actuaciones de este tipo tanto en España como en otros países, de los que se puede obtener una información que ayude a su realización. Aunque estos proyectos son más fáciles de llevarse a cabo en zonas rurales, deberían impulsarse también en zonas urbanas.

 

¿Qué efecto tendrá en la vivienda la compatibilización de dos funciones como habitar y trabajar? ¿Será permanente? ¿Visualizas cambios en la forma de trabajar que demanden otro tipo de espacios, diferentes de las oficinas convencionales?

Uno de los grandes impactos de la Pandemia del COVID 19 ha sido el recurso al teletrabajo que va a dejar sin duda un aumento notable en el futuro. Los efectos son importantes porque tienen un fuerte impacto en la distribución del espacio residencial. Teletrabajar en casa requiere disponer de un espacio con un cierto aislamiento que no siempre es fácil de disponer, también requiere tener una comunicación telemática eficiente. La consecuencia es una demanda de mayor espacio residencial y un cierto cambio en la distribución del espacio de la vivienda. Paralelamente para los que no quieren o no pueden desarrollar esa actividad en su domicilio existe la alternativa de los denominados coworking, en los que se prestan servicios especializados que facilitan el trabajo y la relación con otras personas en circunstancias similares.

El teletrabajo puede representar para algunas actividades de oficina un cambio en su localización, en el tamaño y en la distribución interna de su espacio. Para los empleadores representa la posibilidad de un ahorro de espacio y de gastos de mantenimiento de sus sedes. Esa reducción del espacio medio por trabajador tendrá un impacto sobre las dimensiones del parque de oficinas de una ciudad

Pero está por ver si esta forma de trabajo supone una mayor dispersión de la población urbana, ya que aunque la dependencia de la proximidad de lugar de trabajo va a ser menor para los que desarrollan esta práctica de trabajar, existen otros criterios de localización de la vivienda entre  los que la proximidad de familia y amigos es  prioritaria, seguida de la proximidad de ciertos servicios como como los centros de enseñanza, o los lugares para actividades deportivas y ofertas de ocio y cultura.

 

¿Qué papel jugó la vivienda durante la reciente pandemia del COVID 19?  El hacinamiento en determinadas áreas, las conexiones entre comunidades y el comportamiento social, ¿pueden explicar mejor las altas tasas de infección en las grandes urbes?

El contagio por zonas experimentó diferencias en relación con las etapas de la pandemia, la primera etapa se caracterizó por una mayor infección en los barrios más vulnerables, debido a varios factores, como el tipo de trabajo de sus habitantes generalmente con menos posibilidades de teletrabajo, o las necesidades de salir con más frecuencia para otros menesteres como a los comercios de primera necesidad. Pero en las últimas etapas han sido otros los elementos que han condicionado la infección, como la frecuentación de reuniones o de encuentros que han hecho que las diferencias en relación con los niveles de renta se hayan podido invertir en algunas zonas respecto a las primeras etapas.

 

El confinamiento residencial de los hogares a comienzo de la pandemia supuso una situación especialmente crítica para aquellos que habitaban en edificios y viviendas en situaciones adversas, tales como bajos con escasa luz y ventilación, pisos con humedades, o con problemas de accesibilidad

El papel de la vivienda en el periodo de la Pandemia por Covid 19 cambió a lo largo de todo el proceso, el periodo más difícil para todos fue el que exigía una reclusión en el propio domicilio, durante el primer estado de Alarma, con la exclusión de los movimientos exteriores no imprescindibles Mucha gente se quedó de repente enclaustrada en su vivienda, lo que llevó a una diferente valoración de sus condiciones. Para aquellos hogares con peores condiciones habitacionales la situación fue especialmente dura. Ha sido un periodo en el que la desigualdad de las condiciones de vivienda se vivió de forma más intensa. Vivir toda una familia en una habitación de un piso compartido, o con niños en un espacio muy reducido, fue especialmente difícil.  Hay que considerar las situaciones de los hogares con niños que no podían ir a la escuela y con padres obligados a trabajar desde casa.  La distribución territorial de estas situaciones en el caso de las grandes ciudades es muy dispar, ya que existen diferencias en el espacio disponible por habitante, a lo que se añaden las diferencias por la calidad de la vivienda, y de su entorno que prolongaron esas desigualdades en el uso del espacio.

 

Frente a esta experiencia, ¿es necesario afrontar un cambio en las viviendas o es necesario una política integral en barrios con implantación de dotaciones y espacios libres?

Creo que la pandemia puede tener un gran impacto en la ordenación del espacio urbano y en el de la propia vivienda, tal como sucedió en el siglo XIX frente a la proliferación de las infecciones que llevaron grandes operaciones de renovación urbana como la de los bulevares de Paris o incluso las gran vías españolas. En la consideración del espacio residencial hay un antes y un después de la pandemia. Podemos observar ya una mayor demanda de viviendas más grandes, con espacios abiertos al exterior, como terrazas y balcones, así como una mayor demanda en las zonas urbanas de la proximidad de zonas verdes y de espacios amplios.

Existen otros procesos que se han visto acelerados por la pandemia, tales como la crisis en el pequeño comercio y en algunos servicios que ha traído consigo la expansión de la compra y de la prestación de otros servicios a domicilio, lo que puede aumentar la desafección de espacios comerciales y de servicios que han perdido su uso y que podían dar lugar al desarrollo en ellos tanto de viviendas como de nuevos servicios como los llamados coworking.

Otra consecuencia es la exigencia de esponjar más algunas zonas centrales de las ciudades, implantando pequeñas zonas verdes a partir de la adquisición pública de algunos solares, lo que puede tener un elevado coste, pero a la vez ser la única alternativa a esa mejora en determinadas zonas. Finalmente se hace más necesario que nunca la limitación de la circulación de vehículos de motor en ciertas zonas, con la peatonalización o con la implantación de alternativas que disminuyan el tráfico y que reduzcan la velocidad de los vehículos. Todo hace pensar que es por ahí por donde deben ir los proyectos de rehabilitación de las zonas más densas de nuestras ciudades.

 

¿Crees que por fin que con los fondos europeos se podrá afrontar una regeneración integral de barrios dentro de una economía más circular y contribuyan a una mayor equidad en nuestras ciudades? 

La inversión en construcción y en obra pública ha sido tradicionalmente un instrumento de reactivación económica, tanto por el incremento de empleos elementales que supone, como por la extensa demanda de servicios de diferente tipo que requiere esa actividad. En ese sentido el empleo de una parte considerable de los fondos de ayuda europeos en la regeneración de barrios sería de gran eficacia para la consecución de un mayor crecimiento y de una reducción del desempleo, lo que supondría también una mejora de las zonas más deterioradas. El problema de estas últimas es la capacidad de los vecinos para financiar la parte de la mejora de sus viviendas que les correspondería. Algo que ya viene pasando. Por otra parte, esta inversión podría tener consecuencias importantes en el precio de los alquileres, ya que se pueden condicionar las mejoras a una congelación o reducción de sus alquileres, tal como se hace en otros países de las viviendas que han recibido ayudas públicas, especialmente aquellas ayudas que plantean una mejora de la sostenibilidad de las viviendas antiguas, con la mejora de  su aislamiento, dotándolas de sistemas de climatización más eficientes e incluso de producción de energía eléctrica.

Pero también hay que afrontar otras mejoras estructurales de las ciudades, combatiendo la desigual distribución de sus ciudadanos. Hay que tener en cuenta que las grandes ciudades españolas se encuentran entre las más segregadas social y económicamente en Europa, debido en parte a una desconsideración del necesario equilibrio social en sus planes y su gestión. Esto pasa por reequilibrar las posibilidades del teletrabajo en todo el ámbito urbano, creando espacios públicos o semipúblicos que lo faciliten en las zonas de viviendas más pequeñas o en las que hay menos capacidad para contratar un acceso rápido a internet. Las acciones para mejorar esa elevada segregación requieren elevadas inversiones y una gran continuidad que supere los periodos electorales, pero también una conciencia de su necesidad por parte de los gobernantes locales que deben situarlas como prioritarias dentro de las políticas locales y regionales.

 

Frente a la compra, ¿deben abordar las políticas públicas el alquiler mediante actuaciones públicas o convenios y consorcios de cooperación? ¿Se debe limitar el precio del alquiler al menos para un determinado nivel de ingresos?  De ser así, ¿cómo se debería implementar?

Creo que en su conjunto hay cosas positivas y negativas en cualquiera de esas dos formas de tenencia. La vivienda en alquiler permite una mayor movilidad y flexibilidad respecto a los cambios en las necesidades y es aconsejable para aquellos hogares que se ven sometidos a cambios frecuentes en el lugar de trabajo o a una falta de determinación del proyecto de convivencia como es el caso de una elevada proporción de los jóvenes. Actualmente es más caro que comprar, pero si las mudanzas son frecuentes esa desventaja se gana al evitar la fiscalidad de la venta.

Pero a su vez cuando existe una cierta estabilidad en el lugar de trabajo y en el proyecto de hogar, el ahorro familiar canalizado hacia la adquisición de una vivienda en propiedad puede ser aconsejable por resultar a la larga una alternativa más económica que el alquiler y una manera de conseguir un cierto patrimonio especialmente útil para una mayor seguridad de cara a cualquier eventualidad.

El caso es que cuando analizamos la evolución de las rentas de los alquileres, vemos que hay una relación entre los alquileres de las zonas centrales que tienen una mayor volatilidad en sus precios y los de las zonas periféricas que suelen ser más estables. El problema se presenta cuando la demanda en algún lugar o en toda la ciudad supera notablemente a la oferta existente, lo que exige toda una serie de medidas que impidan que un número elevado de hogares no puedan acceder a ningún tipo de vivienda, es ahí cuando habría que actuar con medidas de diversa índole, sin descartar un cierto control de los alquileres, de forma temporal y localizada.  Esa es una medida muy controvertida, pero que se usa en muchas grandes ciudades de otros países.

 

Se ha destacado la excesiva normativa urbanística y de vivienda, así como la inexistencia de un marco estable como una de las razones que limitan el mercado de vivienda tanto en venta como en alquiler. ¿Estimas que es así?

Es cierto que la edificación o reforma profunda de una vivienda suele exigir una serie de trámites que pueden ser complejos y que su aprobación administrativa se suele dilatar temporalmente, a lo que se añade el tiempo que implica la elaboración del proyecto y la ejecución de las obras. 

Pero el retraso en la aprobación o rechazo de un proyecto debería reducirse con la modernización de los sistemas administrativos, el aumento de las plantillas de funcionarios y de los programas informáticos que puedan ayudar en ese trámite. Una mayor claridad en las normativas de los planes de urbanismo y una simplificación de trámites no imprescindibles podría reducir ese retraso. La política de dejar a los propios promotores la interpretación de la normativa con una posible revisión a posteriori por parte de la administración, puede llevar a situaciones comprometidas por la dificultad de demoler las infracciones que se pueden llevar a cabo, tal como demuestra la práctica.


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