El Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid (BOAM) recoge, desde el pasado mes de junio, la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) para el área de planeamiento de Ermita del Santo. Con todo, la aprobación definitiva de este expediente corresponde a la Comunidad de Madrid conforme a la Ley del Suelo autonómica (Ley 9/2001, de 17 de julio). Parece así darse luz verde a la revitalización del barrio madrileño de los Cármenes, una zona de la ciudad con un alto grado de consolidación urbana, que desde hace tiempo demandaba la puesta en marcha de un proceso de regeneración urbana.

Este cambio en el PGOUM de 1997, para la creación del Área de Planeamiento Específico 10.24 "Paseo de la Ermita del Santo", se produce tras el trámite de información pública realizado por el ayuntamiento en otoño de 2022 y durante el cual se recogieron más de mil alegaciones. No libre de controversia, el proyecto fue modificado tras numerosos episodios de crítica vecinal, que cuestionaban –entre otros– la pertinencia de la recalificación de los terrenos, la saturación del espacio edificado y el consiguiente incremento del efecto isla de calor o la asequibilidad de las futuras viviendas y el peligro asociado de gentrificación. La nueva propuesta aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid ha modificado los planteamientos iniciales y revisado también el esquema de la nueva ordenación. En palabras del delegado de urbanismo Borja Carabante: "La modificación del plan general ha atendido las principales reivindicaciones de los vecinos, que eran reducir la edificabilidad, reducir las plantas de las torres, mejorar las zonas verdes. Queremos más servicios y menos edificios, por eso hemos incrementado la edificabilidad de las dotaciones públicas". A pesar de los cambios, los colectivos vecinales contrarios a la operación siguen denunciando la actuación y abogan por su paralización. 

Tras la demolición del centro comercial y deportivo que actualmente ocupa la mayor parte del ámbito –y que cuenta con escaso uso–, se emprenderá un proyecto de iniciativa privada que ha sido considerado de interés público por el actual gobierno del consistorio, al suponer la obtención de hasta un 70% de terrenos de propiedad pública. La zona de actuación cuenta con 44.349 m2, de los cuales 16.814 m2 serán destinados a la creación de espacios libres y 6.380 m2 se emplearán para la construcción de equipamientos. El número inicial de viviendas previstas ha pasado de 600 a 548, al reducirse la edificabilidad en 6000 m2, pasando de 73.200 m2 a 67.000. Por su parte, la vivienda con algún tipo de protección alcanzará un 29 % del total de la edificabilidad residencial, un dato superior al  exigido el art. 38 de la Ley 9/2001, del suelo de la Comunidad de Madrid. Dentro de esta vivienda de protección, un 60% estará destinado a viviendas con precio limitado, y el 40% restante a pisos de precio básico (no contemplados en la Modificación original del PGOUM).

La altura máxima para las nuevas torres ubicadas en la nueva área de planeamiento de la Ermita del Santo también se ha reducido, pasando de 28 a 23. Esta disminución de altura parece, no obstante, insuficiente para evitar un más que posible impacto paisajístico en las terrazas al norte del Manzanares. La fuerte presencia de los futuros edificios alterará la posibilidad de reconocimiento de los elementos identitarios del perfil urbano madrileño de la conocida como ’cornisa’ de la ciudad. Entre las actuaciones edificatorias previstas para el nuevo ámbito se contempla también la reubicación del Teatro Goya y la conservación y ampliación de las instalaciones de deporte ya localizadas en la Avenida de los Caprichos. No se han concretado otros equipamientos públicos como escuelas, institutos, bibliotecas, centros de mayores, o centros de salud; servicios reclamados por la principal asociación vecinal opuesta al proyecto.

La propuesta de modificación del PGOU recoge algunas medidas generales para promover una arquitectura bioclimática, como la instalación de cubiertas verdes o la orientación norte-sur de los nuevos edificios en altura para aprovechar la exposición solar durante el invierno. Algo más desarrollada se encuentra la planificación de los espacios verdes. Destaca la creación de una gran zona peatonal que se articulará en torno a una plaza central con capacidad para albergar en su contorno locales comerciales, de restauración y de ocio. Se contempla también la creación de un pequeño corredor norte-sur de 60 metros de ancho que conecte, en esta dirección, el parque de Caramuel con el parque de la Ermita del Santo. Tanto el nuevo ámbito como estos parques se conectarán a Madrid Río por medio de la peatonalización y ajardinamiento de calles existentes, una vez se hayan eliminado las barreras arquitectónicas que en la actualidad lo impiden.

Desde la comisión de ordenación del territorio de Ecologistas en Acción (EeA) de Madrid se ha estimado la posible pérdida de hasta un 70% del arbolado existente una vez se ejecute la nueva ordenación de la zona. Aproximadamente 120 árboles de gran valor ambiental debido a su porte se encontrarían, según esta comisión, en una situación incierta. Junto a olmos y pinos piñoneros, algunos vecinos han dado la voz de alarma frente al riesgo de pérdida de una gran parte del palmeral de Washingtonia cercano al aparcamiento del actual centro comercial, un conjunto ecológico singular en la ciudad de Madrid. La posible pérdida de arbolado se suma al hecho de que un 20% de los espacios públicos se localizarán, según los diseños presentados, sobre un aparcamiento subterráneo que no permitirá plantaciones de arbolado en superficie.  Será importante –por otro lado– atender al riesgo de fragmentación de estas nuevas zonas verdes y al peligro que supone, a partir de las imágenes disponibles del proyecto para la Modificación Puntual, que muchos espacios libres en suelo público se vuelvan en la práctica de uso privado al tener un carácter interbloque.

Con todo, el Área de Planeamiento Específico de la Ermita del Santo abre una posibilidad única para revitalizar un fragmento urbano que desde hace años demanda una transformación. Los cambios en el PGOUM remitido a la Comunidad de Madrid introducen modificaciones sustanciales en el urbanismo de la zona cuyos efectos no han sido identificados por medio de un análisis de la capacidad de las redes públicas disponibles: el nuevo ámbito triplicará su edificabilidad, casi doblando a la de los ámbitos residenciales anexos. Todavía es pronto para conocer si estos nuevos parámetros y la apuesta por favorecer parcialmente la vivienda de protección pública resolverán el motivo fundamental que debería impulsar la operación: el problema habitacional, y de la asequibilidad por encima de la disponibilidad; o si por el contrario serán únicamente útiles para maximizar la rentabilidad económica del suelo en el que se ejecutará el nuevo desarrollo.

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