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El Plan Especial del Cabanyal

Un modelo de gestión aplicado a la regeneración urbana de un barrio valenciano

Gerardo Roger Fernández Fernández

1. Introducción General.

El Plan Especial del Cabanyal (en adelante PEC) se formula tras la paralización y anulación de un anterior Plan municipal denominado sedicentemente de “Protección y Reforma Interior” (PEPRI) cuya actuación fundamental consistía en prolongar la actual Avenida de Blasco Ibáñez hasta el mar en una operación de “sventramento” indiscriminada que atravesaba el Barrio por su centro destruyendo más de 1.500 viviendas y partiéndolo en dos, con la salvedad de que, además, el ámbito central e histórico del Barrio se encuentra declarado Bien de Interés Cultural (BIC).

Figura 1. PEPRI Anulado: Propuesta de Prolongación Avda. Blasco Ibáñez.
Figura 1. PEPRI Anulado: Propuesta de Prolongación Avda. Blasco Ibáñez.

En contraposición, tras su anulación, se procedió a formular el presente Plan Especial del Cabanyal (PEC) redactado tras un intenso, continuo y continuado proceso de contraste y participación pública y social con las Asociaciones Vecinales del Barrio y cuyo Documento de Versión Preliminar, tras la formulación del Documento de Inicio y Borrador de Plan preceptivos para la tramitación de la Evaluación Ambiental Estratégica, ya se ha redactado y sometido a información pública.

Como resumen de las magnitudes globales que presenta la situación actual del Barrio y las derivadas de las propuestas del PEC, se expresa un Cuadro sinóptico de las mismas:

Figura 2. Cuadro Sinóptico: Magnitudes Globales: Situación Actual y tras las Previsiones del PEC Cabanyal-Canyamelar.
Figura 2. Cuadro Sinóptico: Magnitudes Globales: Situación Actual y tras las Previsiones del PEC Cabanyal-Canyamelar.
Figura 3. Imagen de derribos en la “Zona Cero” (izquierda).Figura 4. Fotografía, Manifestación contra Derribos (derecha).   

Figura 3. Imagen de derribos en la “Zona Cero” (izquierda).

Figura 4. Fotografía, Manifestación contra Derribos (derecha).

Figura 5. Ámbito Espacial del PEC: Situación Actual.
Figura 5. Ámbito Espacial del PEC: Situación Actual.

2. Objetivos Marco e Ideas-Fuerza Adoptadas en El PEC.

El Plan Especial del Cabanyal (PEC) ha adoptado dos Objetivos sincréticos de carácter básico que presiden la formulación del contenido y previsiones del mismo:

1ª.   Regeneración Urbanística del Espacio Público.

2ª.   Mejora de la Calidad de Vida de sus Vecinos.

Asimismo, para satisfacer los Objetivos Básicos señalados, se han adoptado siguientes tres Ideas Fuerza dirigidas a la Recuperación urbanística y social del Barrio:

1ª.  RECUPERAR EL MAR.-

El origen del Barrio Cabanyal-Canyamelar fue el mar y su actividad pesquera, lo que ocasionó un emplazamiento de Barracas dispuestas en una trama parcelaria menuda y paralela a la Costa. A lo largo de su historia fue perdiendo su relación inmediata con el mar, tanto por el crecimiento de la Playa que se fue ensanchado extraordinariamente, como por el conjunto de elementos de carácter edificatorio, Dotacional e Infraestructural (Vías de Tren) que se fueron implantando sobre el terreno ganado al mar alejando, de esta forma, el Barrio de la Costa.

Figura 6. Plano de Valencia en 1796 y el Barrio del Cabanyal.
Figura 6. Plano de Valencia en 1796 y el Barrio del Cabanyal.
Figura 7. Foto Antigua: Barracas de Pescadores (izquierda). Figura 8. Foto Antigua: Barracas de Pescadores (derecha).   

Figura 7. Foto Antigua: Barracas de Pescadores (izquierda).

Figura 8. Foto Antigua: Barracas de Pescadores (derecha).

   

 Figura 9. Grabado Antiguo: Imagen Urbana del Barrio (izquierda).

Figura 10. Foto Antigua: La Playa en Verano (derecha).

La recuperación del mar por los vecinos se pretende solventar por medio de la potenciación de la transversalidad y la permeabilidad urbanas mediante la creación de un conjunto de “itinerarios” (“viarios de coexistencia”) que alcanzan un 10% de la totalidad de la Red Viaria actual.

Figura 11. Plano de Zonas Verdes e Itinerarios de Coexistencia en el PEC.   
Figura 11. Plano de Zonas Verdes e Itinerarios de Coexistencia en el PEC.

1ª.  RECUPERACIÓN DE LA POBLACIÓN.

De la secuencia histórica de población, se puede constatar como en 1970 se producía el máximo poblacional con 32.312 vecinos, población que se ha visto reducida en la actualidad hasta los 26.700 habitantes potenciales por causa de la expulsión de sus habitantes ocasionada por la degradación urbana derivada, sobre todo, por el escenario de derribos previstos en el PEPRI.

Con las nuevas viviendas que se prevén en el PEC a edificar en los grandes “vacíos urbanos” preexistentes entre el Barrio y la Playa, la rehabilitación de las existentes y la edificación de solares aislados en su interior, se pretende recuperar una población que llegue a alcanzar los 29.000 vecinos, densidad poblacional razonablemente óptima para garantizar la calidad de vida social en el Barrio.

2ª.  RECUPERACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO Y DE LA CALIDAD URBANA SOCIAL.

El PEC dispone la aplicación de intencionadas Políticas urbanas destinadas a la mejora y recualificación del espacio público y del tejido urbano y social existente y que se describen en los apartados siguientes, políticas que se desagregan en Actuaciones y Estrategias, tanto Urbanísticas como Económico-Financieras, y a las que nos remitimos en aras de evitar reiteraciones impropias.

3. Principales Actuaciones Previstas en el PEC.

Entre las diversas Políticas adoptadas por el PEC, por su especial relevancia procede señalar las siguientes:

3.1. Creación de Nuevas Viviendas.

-         Disposición de Viviendas en 4 Nuevas Unidades de Ejecución a localizar en los “vacíos urbanos” preexistentes (480 viv.) que se desagregan en:

?        60 % del Protección Oficial (288 viv.).

?        40% viviendas libres (192 viv.).

-         Viviendas en la Actuación Urbanizadora denominada “Entorno de las Piscinas” (Actuación en las últimas fases de tramitación que se mantiene de la etapa anterior) …….………………………….…..………..…. 274 viviendas libres.

-         Además de las anteriores viviendas, se incorpora un importante paquete de “Viviendas-Alojamientos Dotacionales” en suelos de Uso y Dominio públicos sometidas al régimen de Alquiler (288 viv.) y destinadas a mayores de 65, menores de 35 años y a colectivos vulnerables.

Figura 12. Vista Oblicua desde el Oeste con las Previsiones del PEC.
Figura 12. Vista Oblicua desde el Oeste con las Previsiones del PEC.
Figura 13. Vista Oblicua desde el Norte con las Previsiones del PEC.
Figura 13. Vista Oblicua desde el Norte con las Previsiones del PEC.
Figuras 14 y 15. Vista Oblicua desde el Noreste con las Previsiones del PEC (Izquierda) y Vista Oblicua desde el Noreste con las Previsiones del PEC (Derecha)   
Figuras 14 y 15. Vista Oblicua desde el Noreste con las Previsiones del PEC (Izquierda) y Vista Oblicua desde el Noreste con las Previsiones del PEC (Derecha)
Figura 16. Vista Oblicua desde el Este (el Mar) con las Previsiones del PEC.
Figura 16. Vista Oblicua desde el Este (el Mar) con las Previsiones del PEC.

 3.2. Recuperación de la Calle y del Espacio Público.

Con las edificaciones en altura y la invasión del coche, la tradicional vida en la calle que tradicionalmente se constituía en una prolongación de la casa (“sopar a la fresca”), se ha abandonado, lo que ha ocasionado una pérdida de la calidad de vida urbana en los espacios públicos del Barrio.

Con las Obras de mejora del espacio público ya iniciadas y la construcción de diversos Equipamientos, actuaciones que provienen de la conjunción de los Programas EDUSI (Unión Europea), ARRUS (Estado Español) y CONFIANZA (Generalitat Valenciana), el PEC subsanará las carencias Dotacionales y la degradación de sus espacios públicos (más de 60 millones de euros previstos de Inversión pública en cinco años).

Asimismo, se disponen procedimientos de compensación de aprovechamiento en Actuaciones Urbanizadoras discontinuas con la finalidad de la obtención de suelo Dotacional público gratuitamente para el Ayuntamiento localizado en parcelas aisladas con el objeto de la construcción de edificios destinados a Aparcamientos de vehículos en altura, en régimen de alquiler Social para más de 1.000 plazas, lo que permite ofertar a los vecinos aparcamientos a precios muy asequibles que posibiliten ir reduciendo los vehículos aparcados en las calles y recuperar su utilización como lugar de esparcimiento y encuentro.  (Procede señalar que estos Edificios de Aparcamientos públicos se construirán en régimen de Complejo Inmobiliario, coexistiendo el Uso Público de los Aparcamientos con el privativo de Uso Terciario, tal como se describe en el apartado 5.3 siguiente).

Figura 17. Ejemplo Virtual de Edificio-Dotación de Aparcamiento Público en régimen de Alquiler Social.
Figura 17. Ejemplo Virtual de Edificio-Dotación de Aparcamiento Público en régimen de Alquiler Social.

3.3. Recuperación del Patrimonio Edificado Existente.   

El PEC regula, obviamente, el ámbito declarado Bien de Interés Cultural, BIC del Cabanyal-Canyamelar. No solamente incorpora las determinaciones fundamentales a conservar (su trazado, su parcelario y sus viviendas tradicionales), sino que crea un nuevo ámbito como Bien Histórico de Relevancia Local (BHRL) en la zona que fue el origen del propio Barrio y que, en la actualidad, no se encuentra protegida.

Asimismo, se formula un nuevo Catálogo de Protección en el que se incluyen nuevos elementos no considerados en los anteriores y se actualiza con algunas edificaciones que en su día fueron destruidas.

Figuras 18, 19 y 20. Ejemplos de Tipologías Modernistas Populares Preexistentes.      
Figuras 18, 19 y 20. Ejemplos de Tipologías Modernistas Populares Preexistentes.

Así, se define en los niveles de protección y en la gestión de los mismos un equilibrio entre la función patrimonial y la funcional urbana, sin olvidar que la protección afecta no sólo a sus especiales características urbanísticas y a sus edificaciones, sino a la singular forma de vida social que se da en el mismo. Téngase en cuenta que la variedad y heterogeneidad, tanto edificatoria como social, son características intrínsecas del Barrio que el PEC preserva y mejora.

3.4. Parámetros Urbanísticos y Viviendas Turísticas.

El PEC mantiene generalizadamente y sin incremento (salvo alguna actuación singular), las mismas alturas establecidas en el Régimen Urbanístico vigente (tres plantas), con excepción de las edificaciones con protección, que se rigen por su propia normativa.

Asimismo, con respecto a los usos de Vivienda Turística compatibles con el Residencial, se establece desde la calle Doctor Lluch hacia el Oeste una limitación para la implantación de Viviendas Turísticas con un máximo del 10 % computable en cada una de las manzanas y desde dicha calle hacia el Este, el límite máximo será del 30 %. En cualquier caso, se establece que deben localizarse por debajo de las Viviendas familiares “normales” y siempre con la aquiescencia de las comunidades de propietarios.

4. Nuevas Estrategias de Política Urbanística y Social.

4.1. El PEC atempera el incremento de precios del suelo y vivienda y palía los tendenciales procesos gentrificación, mediante la creación de un Parque Público Estable de Viviendas en Alquiler Social, de gestión pública o concertada, dotado de una capacidad de 800-900 viviendas, así como con la regulación de las Viviendas Turísticas.

 4.2. El PEC incrementa sustancialmente los suelos Dotacionales públicos destinados a Zonas Verdes y Jardines (+ 32%), así como a Equipamientos sociales públicos (+ 95%).

Figura 21. Vista del Aérea Global del Ámbito de Intervención con la Incorporación de Todas las Intervenciones del PEC.
Figura 21. Vista del Aérea Global del Ámbito de Intervención con la Incorporación de Todas las Intervenciones del PEC.

4.3. El PEC dispone Aparcamientos Públicos con una capacidad total para más de 1.000 plazas, 5 en edificación en altura y la propuesta de 1 subterráneo (en C/ Pavía, con una capacidad para 238 plazas) a ejecutar en el momento socio-económico oportuno, obtenibles como cesión de Equipamiento Dotacional y gestionables a precios asequibles de arrendamiento para los vecinos, edificables en régimen de Complejo Inmobiliario, tal como se explica en el apartado 5.3 siguiente.

4.4. El PEC enriquece el tejido social atribuyendo además del uso Residencial, usos Terciarios de Comercio, Oficinas y singularmente el Hotelero de titularidad pública, atribuyendo a este uso una localización emblemática, como hito urbano (15 plantas), próxima al encuentro de la Avda. Eugenia Viñes con la C/ Marcos Sopena y cuyas plusvalías se destinan a la obtención de suelos Dotacionales en el centro del Barrio.

Figura 22. Vista Oblicua de una Unidad de Ejecución y Propuesta de Edificación Singular (Hotel Público como Hito Urbano de Referencia).
Figura 22. Vista Oblicua de una Unidad de Ejecución y Propuesta de Edificación Singular (Hotel Público como Hito Urbano de Referencia).

Asimismo, en el encuentro de la Avda. de los Naranjos y el Bulevar de Serrería (contiguo a la Universidad Politécnica de Valencia), se dispone un área de uso Terciario destinado prevalentemente a Uso Educativo-Cultural de carácter Universitario, con la finalidad de la implantación de Escuelas de Formación privadas, Residencias de Estudiantes etc., tanto para usuarios españoles como extranjeros (“Área Erasmus”).

   Figura 23. Plano de Síntesis de Ordenación del PEC.
Figura 23. Plano de Síntesis de Ordenación del PEC.

5. Disposición de Estrategias de Política Económico-Financiera.

El PEC dispone las técnicas de gestión innovadoras que la nueva Legislación Estatal y Valenciana ofrecen con el objeto de evitar, en lo posible, los siempre complejos procesos de expropiación. En otras palabas, que los suelos Dotacionales públicos se obtengan mediante disposición de las plusvalías que se generan en las Actuaciones más rentables a través de una intencionada aplicación del principio de Equidistribución (“que el urbanismo pague el urbanismo”), destinándose los siempre escasos recursos públicos a operaciones de rehabilitación patrimonial de viviendas y resolución de servicios urbanos y sociales preexistentes.

Las estrategias planteadas son:

5.1. Obtención y ejecución de las previsiones Dotacionales contempladas en el “interior” de las 4 nuevas Unidades de Ejecución, garantizándose su factibilidad económica y rentabilidad social sobre la base del resultado de la preceptiva Memoria de Viabilidad Económica que acompaña a la documentación del PEC.

5.2.- Disposición de un contingente de “plusvalías adicionales” (aprovechamiento adicional) generadas en las Zonas cuya rentabilidad económica lo permite (Unidades de Ejecución y Hotel), a invertir en el interior del Barrio con la finalidad de la obtención y ejecución de los suelos Dotacionales localizados en parcelas aisladas externas a las Unidades de Ejecución, así como y complementariamente, para Actuaciones de Reurbanización y Regeneración, cuantificadas en un valor económico aproximado de 12 Millones de €.

5.3.- Promoción y edificación pública de las Viviendas-Alojamientos Dotacionales y de los Edificios de Aparcamiento en altura, con la finalidad de optimizar la financiación pública de su ejecución material mediante, la aplicación del régimen jurídico-urbanístico establecido en la actual legislación vigente para los Complejos Inmobiliarios, disponiéndose en el primer Sótano, Planta Baja y Primera un uso Terciario privativo y en las tres plantas restantes los usos de dominio público (Viviendas-Alojamiento Dotacionales o Aparcamientos) lo que permitirá optimizar la disposición de recursos públicos, en función del resultado de las preceptivas Memorias de Viabilidad Económica a formular.

6. Conclusiones.

Hasta aquí un resumen sinóptico del contenido del PEC, documento que tras su sometimiento a Exposición Pública y estudio de las Alegaciones presentadas, se procederá a la formulación del documento completo para alcanzar su Aprobación Provisional por el Ayuntamiento y, tras ella, su remisión a la Generalitat para su Aprobación Definitiva.

 

Equipo redactor del PEC.

Por PAU. S.L.P.: Gerardo Roger Fernández, Arquitecto y Urbanista (Director del Equipo), Luis Casado Martín, Arquitecto, Roberto Zamorano, Informático y corredactor de la Memoria de Viabilidad Económica y del Informe de Sostenibilidad Económica, Juan Molina, Planimetría Informática, Laura Salvo, Administrativa-Secretaria de Dirección y composición documental. Por EVREN, S.L.P. Juan Gumbau, Geólogo y Abogado y Enric Cardona, Ingeniero de Caminos. Por CUATRECASAS, GONÇALVES PERIRA. Sergio Fernández Monedero, Abogado, Responsable del Departamento de Derecho Público y Consejero de la Oficina de Valencia. Responsables del CATÁLOGO: Víctor Algarra, Historiador y Arqueólogo y Tono Vizcaino, Historiador y Arqueólogo. COLABORADORES ESPECIALIZADOS (Información urbanística, Análisis morfológico y proceso de participación pública durante la primera Fase de redacción del PEC -Documento de Inicio-): Luis Francisco Herrero, Arquitecto, Andrea Ariza, Arquitecta, Alfonso Fernández, Arquitecto, Aitor Varea, Arquitecto. ADMINISTRACIÓN PROMOTORA DEL PEC: Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de Valencia. ÓRGANO CONTRATANTE: AUMSA.

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Directora: María A. Leboreiro Amaro, Dra. Arquitecto. Profesora Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
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José Mª Ezquiaga Dominguez. Dr. Arquitecto. Profesor Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
José Fariña Tojo. Dr. Arquitecto. Catedrático de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Fernando Fernández Alonso. Arquitecto. Profesor Asociado de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Josep Mª Llop Torne. Arquitecto. Profesor en la Facultad de Geografía de la Universidad de Lleida
Javier Ruiz Sánchez. Dr. Arquitecto. Profesor Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Secretaría: Llanos Masiá
Edita: planur-e
Avda. Valdemarin, 68
28023 Madrid
Traducción: planur-e
ISSN: 2340-8235
Copyright: (2013): planur-e
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